La cédula de habitabilidad es un documento público que indica que una vivienda reúne los requisitos para poder ser habitada. Debe contar con un certificado favorable emitido por un arquitecto y es expedido por el órgano competente de la comunidad autónoma.
Antonio Camacho, un arquitecto de Badajoz, nos comenta que sin cédula de habitabilidad, una vivienda no puede ocupada. Se necesita tanto si la vivienda es nueva, como si ha sido reformada y ha sufrido variaciones estructurales o de dimensiones.
A principios de este siglo, con el boom inmobiliario, se puso de moda en Barcelona y otras ciudades del país la adaptación de bajos comerciales para venderlos como vivienda. Lógicamente, necesitaban que se hicieran una serie de reformas para poder ser habitadas. El inmueble había sido construido con otros fines.
Mucha gente optaba por comprarlos porque eran más económicos que un piso normal, aunque fuera de segunda mano. El vendedor, antes de formalizar la escritura, debía entregar al comprador la cédula de habitabilidad.
En los pueblos es habitual que la gente se compre un solar y construya en él una casa a su gusto. En ocasiones es el propietario quien la edifica utilizando los fines de semana y las vacaciones. Lo hacen así por economía y por la satisfacción de haber construido ellos mismos su propia casa.
Además de solicitar al ayuntamiento los permisos de obra correspondientes, cuando haya terminado las obras, necesitará solicitar una cédula de habitabilidad.
Requisitos necesarios para que la concedan.
Para disponer de la cédula, la vivienda debe cumplir una serie de requisitos mínimos. Estos están fijados por la normativa de cada comunidad autónoma. Para hacernos una idea, por ejemplo, en Cataluña exigen:
- La vivienda debe de tener una superficie útil de 36 m cuadrados como mínimo.
- Debe de contar, al menos, con una sala de estar-comedor, una cámara higiénica o recibidor y un equipo de cocina.
- Debe de cumplir con la normativa vigente en materia de eficiencia energética.
- Ningún espacio debe de servir de acceso obligatorio a un local, a no ser que sea de uso exclusivo de la vivienda.
- La vivienda tiene que ser como mínimo accesible. En caso de tener dos o más alturas debe contar con una entrada, pasillo o recibidor, una cocina, espacio de uso común y al menos una habitación.
- Las puertas interiores deben tener una anchura mínima de 0,70 metros y una altura mínima de 2 metros.
- La anchura mínima de las escaleras interiores de la vivienda será de 0,90 metros con una barandilla a una altura de 90 centímetros.
- La altura mínima entre el suelo y el techo será de 2,50 metros. Para recibidores, pasillos y cocinas no puede ser inferior a 2,20 metros.
- Debe disponer de una apertura al exterior del edificio (ventanas, balcón) que ofrezca iluminación y ventilación.
- La habitación más pequeña tendrá una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
- Los espacios comunes y las habitaciones deberán tener ventilación e iluminación natural directa del exterior a través de aperturas que representen como mínimo 1/8 de la superficie útil.
- Si la vivienda tiene hasta 3 habitaciones deberá tener como mínimo un váter, un lavamanos y un plato de ducha/bañera. Si la vivienda tiene 4 o más habitaciones deberá contar al menos con 2 váteres.
- La vivienda deberá disponer de una solución para tender la ropa, excepto en caso de imposibilidad derivada de las ordenanzas municipales.
- En cuanto al equipamiento, la vivienda deberá de contar con: Servicio de agua fría y caliente, evacuación de aguas y electricidad. Un equipo higiénico formado al menos por un lavamanos, un váter y una ducha. Un equipo de cocina formado por un desagüe, un aparato de cocción y un sistema de extracción de humos. Un sistema de acceso a los servicios de telecomunicaciones.
- Los desniveles superiores a 0,55 m deben estar protegidos por barandas resistentes a los golpes.
Tipos de cédula.
Según las características de la vivienda, las cédulas de habitabilidad son:
- De primera ocupación. Es la licencia que entrega el ayuntamiento al promotor del edificio.
- De primera ocupación por rehabilitación. Es necesaria cuando se han hecho reformas considerables en el inmueble que han variado su estructura, su disposición o han aumentado o reducido la superficie.
- De segunda ocupación. Se trata de viviendas que han sido habitadas anteriormente.
La web de Fotocasa nos recuerda que la cédula de habitabilidad es necesaria cuando vamos a contratar el suministro de agua, electricidad y gas natural. En algunas comunidades autónomas es imprescindible para formalizar los procesos de venta o alquiler de viviendas. Siempre se la pedirán al inquilino si tiene que darse de alta en algún suministro energético.
Los requisitos de habitabilidad los marcan las normativas de construcción de cada comunidad autónoma. Actualmente, todos los edificios se construyen siguiendo esas exigencias, por lo que si se compra un piso de nueva creación, el constructor entregará al propietario una cédula de primera ocupación junto con las escrituras del piso.
En el caso de que necesites solicitarla, previamente debes contratar a un arquitecto para que emita un informe sobre el estado de la vivienda y sobre si cumple o no los requisitos mínimos de habitabilidad.
Una copia de ese informe se envía al colegio de arquitectos. Con la documentación requerida, que suele incluir las escrituras de la vivienda y la inscripción en el catastro, se solicita la cédula en las oficinas del organismo correspondiente. El impreso debe estar firmado por el arquitecto que ha realizado la inspección técnica previa. El organismo público con competencias en vivienda emitirá una carta de pago para cubrir las tasas administrativas.
En un plazo máximo de tres meses se recibe en el domicilio la resolución definitiva que incluye la cédula de habitabilidad. Si se quiere, el arquitecto se puede encargar de gestionar todo el trámite. Esto es muy útil, sobre todo si se necesita una cédula por vía de urgencia.
La cédula de segunda ocupación se encarga en los casos en los que ha caducado la cédula antigua y en ese tiempo ha cambiado el propietario del inmueble. Igualmente, requiere de un informe por parte de un arquitecto para comprobar que cumple los requisitos mínimos. Si no es así, el profesional indicará las reformas necesarias para cubrirlos.
En el caso en el que hayas perdido la cédula de habitabilidad y la necesites para realizar alguna gestión, o si no sabes si tu vivienda tiene cédula o no, siempre puedes pedir una copia en el organismo competente, demostrando que eres el propietario del piso.
Renovación de la cédula.
Las cédulas de habitabilidad tienen fecha de caducidad. La razón es para asegurarse de que las viviendas siguen cumpliendo los requisitos mínimos para ser habitadas. La web de Legálitas nos recuerda que tiene una vigencia de 15 años, pero hay excepciones en las cédulas de primera ocupación.
Las cédulas otorgadas antes del 2004 tienen una vigencia de 10 años, por lo que en la actualidad están todas caducadas. Para las entregadas entre el 2004 y el 2012 tienen una duración de 15 años, como una cédula normal, y para las concedidas después del 2012, su vigencia es de 25 años.
Para renovar una cédula de habitabilidad hay que proceder igual que si se solicitara una cédula de segunda ocupación. Informe del arquitecto, cumplimentar el impreso de solicitud en el organismo público correspondiente y pago de las tasas.
En las comunidades autónomas en las que es imprescindible disponer de cédula de habitabilidad, no tenerla o tenerla caducada implica una sanción económica que en Cataluña, por ejemplo, va de los 90.000 a los 900.000 euros.
En algunas comunidades autónomas como Andalucía o Madrid, la cédula de habitabilidad no es imprescindible para vender o alquilar un inmueble. Sin embargo, has de tener en cuenta que la necesitarás igualmente para solicitar una hipoteca, ya que el banco siempre la pide. Te la requerirán para contratar seguros del hogar y, como hemos dicho antes, para darte de alta en el suministro de agua, gas y electricidad.
Los locales comerciales están exentos de esta cédula, puesto que su finalidad no es alojar personas. Otros casos en los que no sería necesario es si al vender un inmueble, el nuevo propietario manifiesta por escrito su compromiso de derribo y demolición del edificio o su voluntad de utilizarlo para otros fines: como centro de trabajo, sede social de alguna asociación, etc.
Toda compra de una vivienda de nueva creación debe ir acompañada de una cédula de primera ocupación. Respecto a las viviendas de segunda mano, se pueden vender sin cédula de habitabilidad, pero no es recomendable. Si la necesitas para cualquier gestión vas a tener que tramitarla y abonarla tú. Si las autoridades descubren que no la tienes en regla, tú serás quien tendrás que correr con las consecuencias.
Si has comprado una vivienda de segunda mano sin cédula de habitabilidad y no cumple los requisitos para ser habitada, has sido estafado. Si en el documento de compraventa no se especifica explícitamente la finalidad del inmueble como vivienda, será muy difícil reclamar.
